深圳二套房首付七成正式實(shí)施 專家稱難降房?jī)r(jià)

南都訊 見習(xí)記者 詹燕燕　按人民銀行深圳中心支行通知，昨日起，深圳二套房首付比例由原來的六成調(diào)高至七成以上。記者查閱深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)連日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，自人民銀行11月1日正式下文至11月5日，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)了232%，與十月份整個(gè)下半月的網(wǎng)簽數(shù)大致相當(dāng)。據(jù)登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，新政影響不大，但也不排除購(gòu)房者會(huì)選擇盡快完成網(wǎng)簽。但也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除了搶閘網(wǎng)簽外，也不排除會(huì)有某樓盤集中過戶導(dǎo)致。

開發(fā)商：二套房貸款比例不高，影響不明顯

記者查閱市規(guī)劃與國(guó)土委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在搶閘開盤的幾個(gè)樓盤中，真正完成網(wǎng)簽的數(shù)量并不多。其中，趕在房貸新政前夜開盤的佳兆業(yè)悅峰，開發(fā)商稱，當(dāng)晚售出近400套，但至11月5日，完成網(wǎng)簽的共只有20套，而在房貸新政下發(fā)后首個(gè)周末開盤的新世界四季御園，目前完成網(wǎng)簽的僅有6套，中海九號(hào)公館尚則未有網(wǎng)簽記錄。

但佳兆業(yè)內(nèi)部人士告訴記者，購(gòu)房群體絕大部分為首次置業(yè)的“首套”，甚至都沒有來向我們咨詢這方面問題的人。中海地產(chǎn)相關(guān)人士也表示，房貸新政有影響，但不是特別大，應(yīng)對(duì)調(diào)控政策，不少豪宅買家“變身”首套，是借名額購(gòu)買。

也有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前二套住房的按揭比例并不高，可能連20%都達(dá)不到，提高二套住房按揭貸款首付比例，或?qū)ι钲诜績(jī)r(jià)影響不大。美聯(lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青也向記者證實(shí)了這一數(shù)據(jù)，做二套房貸的比例大概在15%，從這幾天二手過戶的情況看，并沒有出現(xiàn)搶閘網(wǎng)簽的購(gòu)房者?！澳壳般y行額度緊張和利率提高對(duì)購(gòu)房者影響很大。”王青說道，目前銀行首套房利率一般都是在基準(zhǔn)利率上浮10%-15%，而二套房則已經(jīng)上浮20%，這直接導(dǎo)致一部分客戶觀望，預(yù)計(jì)明年額度相對(duì)寬松后再購(gòu)房。

專家：新政影響購(gòu)房者心理 但難降房?jī)r(jià)

南都記者采訪了多名分析人士皆認(rèn)為，首次置業(yè)者存在首付資金短缺的情況較普遍，而二次置業(yè)者經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，資金來源多，提高一成的首付，難降房?jī)r(jià)。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)徐楓分析得更為具體：首先是一次性付款的比例上升，預(yù)計(jì)將達(dá)到15%-20%；二是短期內(nèi)會(huì)影響300萬-500萬元物業(yè)的成交，目前這部分成交在深圳住宅市場(chǎng)里占1/4至1/3的份額。

港置地產(chǎn)深圳總經(jīng)理陳鵬則認(rèn)為，新政以后，成交量會(huì)有所下降，開發(fā)商可能會(huì)有些促銷行為。二套房提高首付至七成會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房門檻提高，誤傷部分購(gòu)房剛需，對(duì)購(gòu)房者心理上影響更明顯，預(yù)計(jì)在年前觀望氣氛會(huì)非常濃厚，但看樓的興趣不會(huì)下跌。

“即使出臺(tái)新政策，今年的深圳調(diào)控目標(biāo)還是難達(dá)成。”美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰分析，如果按調(diào)控目標(biāo)計(jì)算，今年房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在12%-13%，但預(yù)計(jì)今年全年房?jī)r(jià)漲幅肯定超過調(diào)控目標(biāo)，預(yù)計(jì)會(huì)在15%。

“預(yù)計(jì)調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)加碼，但還將是之前調(diào)控政策的從嚴(yán)而非新手段，比如限價(jià)令、利率上浮。”中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)部總經(jīng)理玉家雄補(bǔ)充說道。

對(duì)策

提高一成首付，缺錢怎么辦？

1 假離婚 首付降 風(fēng)險(xiǎn)大

如果說以家庭為單位，名下已經(jīng)有一套房，現(xiàn)在要買二套房改善下居住環(huán)境，如何做低首付款？最好的方法當(dāng)然是莫過于“假離婚”了，直接從首付七成變成了首付三成。這也不是什么新鮮事，自限購(gòu)出臺(tái)之初，為了房票，“假離婚”就未停息過，在沈陽一家婚姻登記處，有一對(duì)夫妻為了交易多套住房，居然離婚7次復(fù)婚7次。不過網(wǎng)絡(luò)調(diào)侃的“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，離婚須謹(jǐn)慎”并不是戲言。在各種“假離婚”下，隱藏著的是雞飛蛋打、人財(cái)兩空的高風(fēng)險(xiǎn)。各種賣出去的房子，收不回來的錢；離完了的婚，找不回來的家。也有業(yè)內(nèi)知情人士戲言：“現(xiàn)在能離的都離了?！?/p>

2 工薪貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸也能湊到錢

還有業(yè)內(nèi)人士向記者支招，如果有正式工作單位，還可以申請(qǐng)信用型貸款，如工薪貸。按個(gè)人年收入和單位、職位等因素批復(fù)貸款額度，一般可以貸到50萬，利率為基準(zhǔn)利率上浮20%-30%，時(shí)限為5年以內(nèi)。

此外，還可以用名下已有的首套物業(yè)申請(qǐng)裝修貸款等消費(fèi)貸，以房產(chǎn)證面積計(jì)算貸款額度，一般在5000元/平方米以下，利率為基準(zhǔn)利率上浮30%，時(shí)限在10年以內(nèi)。如果購(gòu)房者名下有公司，也可以做小額貸款經(jīng)營(yíng)貸，以房產(chǎn)證抵押貸款，依據(jù)個(gè)人收入及物業(yè)情況，利率也是基準(zhǔn)利率上浮30%，時(shí)限一般在3-5年。

3 二手房做高評(píng)高貸

高評(píng)高貸，顧名思義就是做高評(píng)估價(jià)來貸款，評(píng)估價(jià)越高，貸款比例是一定的，自然貸款額就高。以一套真實(shí)成交200萬的物業(yè)為例，貸款三成即可以貸到60萬，如果做高評(píng)估價(jià)至300萬，則貸款三成可以貸到90萬，但真實(shí)成交價(jià)只有200萬，首付款就從140萬降至110萬。不過如此一來，買賣雙方之間要三個(gè)合同。除了買賣雙方之間真實(shí)成交價(jià)的合同，還有送交國(guó)土局過戶登記備案的合同，以及做高評(píng)估價(jià)給銀行貸款的合同。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，做高評(píng)高貸，可能會(huì)導(dǎo)致不良資產(chǎn)和壞賬。

案例

辦假離婚證

省首付31萬

記者了解到，位于龍崗坂田的佳兆業(yè)悅峰在房貸新政頒布前夕連夜開盤，但還是有購(gòu)房者未能趕上網(wǎng)簽，二套必須首付七成?！氨緛碇粶?zhǔn)備了首付六成錢，聽到提高到七成，我都要崩潰了。”11月1日，來自福田的業(yè)主羅小姐從朋友那里得知二套首付提高到七成的消息，現(xiàn)在已經(jīng)是焦頭爛額，唯恐連房都買不了。她告訴記者，自己年初就想買房，看了很久的房，一直想買在關(guān)內(nèi)，但看到最后關(guān)內(nèi)都買不起了，只好買到關(guān)外。

“我們的預(yù)算是300來萬，湊夠六成首付190萬已經(jīng)很不容易，現(xiàn)在多出一成首付，31萬元，我們要去哪里弄？”心急買房的羅小姐其實(shí)搶在正式開盤前，就已經(jīng)下了定金，但千趕萬趕的她還是沒能趕在11月6日前完成網(wǎng)簽手續(xù)。

無奈之下，11月2日，她只能找朋友托銀行的熟人辦了假離婚證?！氨緛硐胝彝赓Y銀行做貸款，還有85折利率優(yōu)惠，但外資銀行明確表示假離婚證批不過，必須真離婚，后來又不得不找了國(guó)有銀行，但這樣一來貸款的利率優(yōu)惠就少了。”羅小姐說道。